Augen auf beim Kauf vom Bauträger!

 

Der Traum vom eigenen Wunschhaus ist ungebrochen. Die Nachfrage nach einem eigenen Domizil ist so hoch wie nie. Der Bauboom hält trotz Coronakrise an und wird durch sie sogar noch befeuert!

 

Aber Achtung! Auf dem Markt buhlen zahlreiche Bauträger um eine nur begrenzte Zahl von Kunden. Eine Suchabfrage allein für Wien lieferte 713 eingetragene Bauträger - und es werden Tag für Tag mehr. Ursache ist der ungebrochene Trend zum Eigenheim trotz der mittlerweile enorm gestiegenen Preise. Sei es in Form eines eigenen Hauses oder als Vorsorge- oder Eigentumswohnung. Viele dieser Bauträger verschwinden aber auch rasch wieder. Der Kunde, der dann oft bereits enorme Vorauszahlungen geleistet hat, steht dann vor einem Scherbenhaufen!

 

Es handelt sich für die meisten um die Investition im Leben!

 

Für den Einzelnen stellt die Anschaffung eines Eigenheims eine enorme finanzielle Herausforderung dar. Klar, man kauft sich ja nicht jeden Tag eine neue Immobilie. Verständlich daher, dass man sich über die Seriösität und des Ausfallrisikos des Bauträgers seines Vertrauens sicher sein möchte.

 

Für den durchschnittlichen Verbraucher ist es mittlerweile aber unmöglich geworden, sich ein realistisches Bild über den Bauträger seiner Wahl zu machen. In Internetforen findet man zwar viele aber oft unbeantwortete Anfragen nach Erfahrungen mit dem und dem Bauträger.

Die Bauträger betreiben umgekehrt hohen Aufwand bei der Kundenwerbung. Es werden perfekt designte Prospekte verwendet, die höchsten Standard bei niedrigsten Preis versprechen. Die Verkaufsgespräche werden dann in amikaler Atmosphäre und mit allerlei Versprechungen geführt. Der Kunde ist König und wird umworben. Planung und Ausführung - alles aus einer Hand! Kein Sonderwunsch ist unmöglich und bleibt unerfüllt. Selbstverständlich alles ohne große Mehrkosten und Zeitverluste.

 

Die Realität sieht dann leider anders aus.

 

Der übermittelte Bauvertrag ist dann ein einseitig textierter Formulartext der angeblich keine Änderungen zulässt. Zuvor mündlich erteilte Zusagen finden sich wenn überhaupt nur sehr vage formuliert im Vertrag wieder. Sie sollen natürlich trotzdem gelten – Handschlagqualität, versteht sich.

 

Der Vertrag enthält gesetzwidrige Klauseln. Zwingende Gesetze werden umgangen, angeblich um Gebühren und Steuern zu sparen. Von den Konsequenzen dieses Vertrauensvorschusses hat der arglose Käufer keine Kenntnis. Er vertraut auf die Handschlagqualität, die ihm sein Vertragspartner vermittelt hat. Schließlich ist man mittlerweile sogar per Du.

 

Zusagte Leistungen werden dann aber nicht oder ganz anders ausgeführt. Fertigstellungstermine werden nicht eingehalten und trotzdem wird auf Zahlung der Raten gedrängt. Mängel werden negiert oder ignoriert. Auf der Baustelle fühlt sich niemand zuständig, weil dort arbeiten nur Arbeiter von Sub-Sub-Sub- Firmen. Der Vertragspartner ist nicht erreichbar oder verweist die Kunden auf seine Auftragnehmer. Der Fertigstellungstermin verschiebt sich weiter und weiter. Ein Ende ist nicht absehbar. Die angeblich steuersparende Vertragskonstruktion hält dann doch nicht und der Käufer sieht sich mit einer saftigen Gebühren- und Steuernachzahlung konfrontiert.

 

Die anfängliche Euphorie ist schnell verflogen und man sehnt sich danach den Vertrag nie unterschrieben zu haben. Den Käufer beschleicht das Gefühl über den Tisch gezogen worden zu sein. Der Gang zum Anwalt scheint unausweichlich. Der öffnet dem Ratsuchenden dann die Augen und versucht zu retten was noch zu retten ist. Es droht ein Prozess mit hohen Kosten, in einer finanziell ohnehin angespannten Lage.

 

Die bestehende Rechtsschutzversicherung lehnt eine Deckung der Prozesskosten ab, weil Streitigkeiten

• im Zusammenhang mit dem Kauf oder Verkauf von Liegenschaften oder Wohnungen oder  
• im unmittelbarem oder mittelbarem Zusammenhang mit der Errichtung bzw. baubehördlich genehmigungspflichtigen Veränderung von Gebäuden, Gebäudeteilen oder Grundstücken, die sich im Eigentum oder Besitz des Versicherungsnehmers befinden oder von ihm erworben werden

 nicht vom Versicherungsschutz umfasst sind!

 

 

Jeder der sich für den Erwerb einer Immobilie interessiert, sollte folgende Punkte beachten:

 

• Lassen Sie den Kaufvertrag durch einen Rechtsanwalt prüfen. Es sollte darin unbedingt die Anwendung des Bauträgervertragsgesetzes angeführt sein.

 

Obwohl dieses Gesetz zwingend anwendbar ist versuchen diverse Baufirmen dieses Gesetz zu umgehen, etwa

• weil sie nicht die Gewerbeberechtigung zur Ausübung des Gewerbes der Immobilientreuhänder oder zumindest zur Ausübung des Gewerbes der Immobilientreuhänder eingeschränkt auf das Gewerbe der Bauträger besitzen.
• weil sie entgegen den im Gesetz vorgesehenen Ratenplänen bessere Zahlungskonditionen festlegen wollen
• die vom Bauträgervertragsgesetz vorgesehenen Sicherstellungsmittel, Leistungspflichten und Haftungen ausschließen wollen.

 

Dabei wird folgende zweistufige Vertragskonstruktion verwendet:

 

Der Bauträger, welcher das Bauprojekt bereits voll durchgeplant hat, erklärt dem Käufer er möge zuerst die Liegenschaft (alleine oder je nachdem ob auf der Liegenschaft mehrere Wohneinheiten entstehen mit anderen Käufern) käuflich vom Liegenschaftseigentümer erwerben. Dann schließen der Käufer und der Bauträger  in einem zweiten Schritt einen Werkvertrag über die Errichtung des Gebäudes.

 

Das kann gut gehen, solange der Bauträger nicht in die Insolvenz schlittert. Geht er aber in Insolvenz, bleibt der Kunde im schlimmsten Fall ohne Liegenschaft und ohne Haus zurück, obwohl er bereits hohe Anzahlungen geleistet hat. Darüberhinaus kann diese Konstruktion steuerrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, weil durch die Zweistufigkeit die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr usw verkürzt werden.

 

Doch selbst ein Vertrag nach dem Bauträgervertragsgesetz hat seine Tücken!

 

So versuchen Bauträger derzeit vermehrt die schadensersatzrechtliche Haftung für die errichtete Immobilie auszuschließen (Herstellerhaftung insbesondere die Haftung für Erfüllungsgehilfen). Das ist besonders tückisch, wenn sich Mängel erst nach Ablauf der gesetzlichen Gewährleistungsfrist von 3 Jahren ab Übergabe ergeben. Die 30 jährige Schadenersatzfrist für sogenannte verdeckte Mängel ist dann nicht anwendbar!

 

Besondere Vorsicht ist geboten; wenn der Vertrag nachstehende Klauseln enthält.

 

„Den Käufern ist bekannt, dass die Verkäuferin diese Baulichkeiten nicht selbst errichtet, sondern damit Drittfirmen beauftragt.“

 

 

„Eine darüberhinausgehende Haftung der Verkäuferin auf welcher Rechtsgrundlage auch immer wird ausdrücklich ausgeschlossen.“

 

Nur wenn sich der Verkäufer vertraglich auch zur Herstellung eines Bauwerks verpflichtet, das er zusammen mit einem Miteigentumsanteil) veräußert, trifft ihn eine spezifische Herstellungspflicht, die es rechtfertigt, die mit der Erstellung des Bauwerkes betrauten Personen als Erfüllungsgehilfen zu qualifizieren, für deren Verschulden der Verkäufer einzustehen hat (OGH 3Ob244/18f).

 

 

Daneben gibt es freilich viele weitere Fallstricke zu beachten. Wenn Sie Fragen zu Ihrem Kaufvertrag  haben, können Sie gerne eine Anfrage übermitteln. Wir lassen diese von einem spezialisiertem Rechtsanwalt beantworten.